1)  วางแผนการเงินให้เป๊ะก่อนเลือกบ้าน
คิดงบ “ทั้งดีล”: เงินดาวน์, ค่าโอน–ภาษี, ค่าจดจำนอง, ค่าตกแต่ง/ย้ายเข้า, เบี้ยประกัน, ค่าส่วนกลาง
ข่าวดีชั่วคราว (LTV): กู้ได้สูงสุด 100% สำหรับสัญญาที่ทำ 1 พ.ค. 2568 – 30 มิ.ย. 2569 (เงื่อนไขตามประเภทสัญญา/ราคา และนโยบายแต่ละธนาคาร).
2)  ค่าใช้จ่ายวันโอน (รู้ก่อน ต่อรองได้)
โครงสร้างปกติ
ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน/ราคาจดทะเบียน
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) 3.3% (รวมท้องถิ่น) — ถ้าเสีย SBT จะ ไม่เสียอากรแสตมป์
อากรแสตมป์ 0.5% (ใช้เมื่อ ไม่ เสีย SBT)
ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ (โดยปกติ)
ทั้งหมดเป็นกรอบมาตรฐานที่ใช้กันทั่วไปและหน่วยงานรัฐอธิบายไว้ชัดเจน.
มาตรการลดค่าธรรมเนียม “0.01%”
สำหรับผู้ซื้อ สัญชาติไทย และทรัพย์ ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท:
โอน 0.01% และ จดจำนอง 0.01% (เมื่อจดพร้อมโอนและวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ลบ.)
มีผล 22 เม.ย. 2568 – 30 มิ.ย. 2569 (ยืนยันสิทธิ์กับสำนักงานที่ดินก่อนยื่น).
โน้ตเทคนิค: ค่าจดจำนองตามเกณฑ์กรมที่ดินคือ 1% แต่มี เพดานไม่เกิน 200,000 บาท (ตามข้อกำหนดกรมที่ดิน).
3)  เอกสารสิทธิ/โฉนด (เลือกให้ถูก เสี่ยงน้อยสุด)
น.ส.4 จ (ครุฑแดง/โฉนด): สิทธิ์เต็ม ซื้อ–ขาย–โอน–จำนองได้
น.ส.3 ก / น.ส.3: สิทธิ์รองลงมา ควรตรวจระวาง–แนวเขต และพิจารณาแปลงเป็น น.ส.4 เมื่อพร้อม
ก่อนมัดจำ ให้ตรวจ สารบัญจดทะเบียน (จำนอง/อายัด/ภาระจำยอม/ทางจำเป็น ฯลฯ) ที่สำนักงานที่ดิน
4)  ตรวจบ้านก่อนโอน (Home Inspection)
โครงสร้างรอยร้าว–ทรุด–หลังคา/ฝ้า/คราบชื้น • ระบบไฟ (มีกราวด์), น้ำ/แรงดัน, ท่อระบายน้ำ, ปั๊ม–แทงก์ • งานประตู–หน้าต่าง–รางเลื่อน • ปลวก/ความชื้นซ่อน
บ้านใหม่: ทำ Snag List ให้ผู้พัฒนาแก้ครบก่อนจ่ายงวดสุดท้าย/โอน
5)  สัญญาจะซื้อจะขาย & มัดจำ
ระบุให้ชัด: รายละเอียดทรัพย์/ราคา/งวดจ่าย/วันโอน/ผู้รับผิดชอบค่าโอน–ภาษี/การรับประกันงานระบบ–โครงสร้าง
ใส่ Finance Clause (กู้ไม่ผ่านคืนมัดจำเต็ม): หากธนาคารปฏิเสธภายในกำหนด แนบเอกสารยืนยันจากธนาคาร
6)  มือหนึ่ง vs  มือสอง
มือหนึ่ง: เช็กมาตรฐานงาน–วัสดุ–คู่มือรับประกัน, กฎ/ค่าส่วนกลาง, วันส่งมอบ–โอน
มือสอง: ตรวจประวัติที่ดิน, ภาระหนี้–อายัด, ค้างค่าส่วนกลาง/ค่าน้ำไฟ, งบซ่อม–รีโนเวท
7)  คอนโด & ชาวต่างชาติ (สรุปสั้น)
ต่างชาติถือครอง ฟรีโฮลด์ได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายทั้งโครงการ
วันโอนต้องแสดงหลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศ (FET/ใบรับรองจากธนาคาร) ตามแนวปฏิบัติของกรมที่ดิน/ธนาคาร.
 เช็กลิสต์ก่อนวางเงินจอง
 ได้ พรี–อนุมัติ หรือทราบวงเงิน/เกณฑ์ LTV ของตน
 ประเมินค่าใช้จ่ายวันโอน “ตามจริง” + เช็กสิทธิ์ 0.01%
 ตรวจเอกสารสิทธิ + สารบัญจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
 ทำสัญญาจะซื้อจะขาย ระบุหน้าที่ค่าใช้จ่าย/วันโอน/เงื่อนไขกู้ไม่ผ่าน
 นัดตรวจบ้าน/ทำ Snag List ก่อนโอน
 เตรียมเช็คแคชเชียร์/เอกสารวันโอนให้ครบ
หมายเหตุสำคัญ
กฎ/อัตราต่าง ๆ มีช่วงเวลาบังคับใช้และอาจปรับเปลี่ยน ควรยืนยันกับ สำนักงานที่ดิน/ธนาคาร/ทนาย ก่อนตัดสินใจ โดยเฉพาะมาตรการ LTV 100%
(สัญญาที่ทำ 1 พ.ค. 2568 – 30 มิ.ย. 2569) และ โอน–จดจำนอง 0.01% (มีผล 22 เม.ย. 2568 – 30 มิ.ย. 2569 สำหรับผู้ซื้อสัญชาติไทย ทรัพย์ไม่เกิน 7 ลบ.).
ปรึกษาก่อนซื้อ ฟรี
อยากเช็กงบ–คำนวณค่าโอน และวางแผนจอง–โอนอย่างปลอดภัย?
Pattaya Priya Estate ยินดีช่วยตรวจเอกสารสิทธิ/ประเมินค่าใช้จ่าย/วางแผนดีลครบจบในที่เดียว